ОЦЕНКА

ОЦЕНКА


Оценка недвижимости: здания, помещения, коттеджи, дома, дачи, квартиры, сооружения, передаточные устройства, незавершенное строительство, земля


При оценке недвижимости используются три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Сравнительный подход в оценке недвижимости показывает, сколько стоит объект, основываясь на ценах аналогичных объектов. При оценке доходным подходом стоимость определяется на основе доходов, получаемых с оцениваемого объекта недвижимости. При оценке недвижимости затратным подходом определяется укрупненная стоимость строительства объекта (либо его современного аналога) с учетом износа объекта недвижимости.

Оценка недвижимости необходима при:

  • кредитовании под залог объектов недвижимости;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
  • страховании объектов недвижимости;
  • акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
  • операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
  • разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
  • ликвидации объектов недвижимости;
  • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров (в том числе и бракоразводные процессы);
  • привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
  • для расчета суммы налогов на недвижимость.

Перечень документов для оценки недвижимости:

  • документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);
  • документы БТИ на объект;
  • сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);
  • данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
  • данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
  • данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен в зависимости от вида объекта и после ознакомления оценщика с заданием на оценочную экспертизу.

Типовой отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости содержит:

  • описание объекта оценки и оцениваемых прав;
  • анализ и выводы оценщика относительно направлений наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
  • анализ рынка недвижимости и окружения объекта оценки;
  • описание применяемой методики оценки;
  • расчёт стоимости объекта недвижимости с использованием различных методов;
  • согласование результатов оценки и расчёт итоговой стоимости объекта.

Срок выполнения работ для оценки одного объекта недвижимости - 3-5 рабочих дней.

Оценка бизнеса (предприятия), в т.ч. банки, страховые компании

Оценка бизнеса (предприятия) - это определение стоимости бизнеса как имущественного комплекса, способного приносит прибыль его владельцу.
При проведении оценки бизнеса стоимость всех активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, отдельно оценивается эффективность работы бизнеса, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке, а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами. На основании такого комплексного анализа определяется реальная оценка бизнеса, как имущественного комплекса, способного приносить прибыль.

Целями оценки бизнеса (оценки предприятия) могут быть:

  • Повышение эффективности управления предприятием;
  • Обоснование инвестиционного решения;
  • Разработка плана развития (бизнес-план);
  • Реструктуризация предприятия (ликвидация, cлияние, поглощение, выделение и т.д.);
  • Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;
  • Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;
  • Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;
  • Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;
  • Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;
  • Выкуп акций у акционеров;
  • Обжалование судебного решения об изъятии собственности;
  • Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;
  • Эмиссии ценных бумаг.

Типовой отчет об оценке бизнеса содержит:

  • описание объекта оценки и оцениваемых прав;
  • краткую диагностику и финансовый анализ предприятия;
  • анализ отрасли;
  • анализ рынка;
  • описание применяемых методик оценки;
  • расчет стоимости предприятия с использованием различных методов;
  • согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

Перечень документов, необходимых для оценки бизнеса:

  • копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации);
  • копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ);
  • виды деятельности и организационная структура компании;
  • копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть);
  • данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов): бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках;
  • последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка);
  • ведомость основных фондов;
  • инвентарные списки имущества;
  • данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.);
  • расшифровка кредиторской задолженности;
  • расшифровка дебиторской задолженности: по срокам образования; по видам дебиторской задолженности; доля сомнительной задолженности;
  • информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним;
  • бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам; необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли – по годам.

Оценка машин и оборудования: промышленное оборудование, офисное оборудование, подвижной состав железных дорог, воздушные суда, морские и речные суда

Потребность в оценке оборудования и машин возникает тогда, когда объект гражданских прав (вещь, имущество, имущественные права и т.д.) вступает в хозяйственный оборот и над ним совершаются те или иные хозяйственные операции. Машины и оборудование могут быть объектами различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, и в силу этого становятся объектом оценки. Кроме того, потребность в оценке машин и оборудования может возникнуть и по каким-либо другим обстоятельствам, не связанным с изменением вещных прав, например, в случае переоценки основных фондов, при страховании, залоге, для целей инвестирования, при ликвидации бизнеса и др.

Оценка оборудования:

  • технологических линий, производственного оборудования;
  • сельскохозяйственного оборудования и машин;
  • уникального оборудования, в том числе методом опционов.

При проведении оценки оборудования оценщик устанавливает стоимость объектов-аналогов, присутствующих на рынке, определяет износ и возможность получения доходов от использования или продажи оцениваемого объекта. Окончательная величина стоимости определяется на основании комплексного анализа перечисленных факторов. Оценка оборудования - это очень многообразный вид оценочной деятельности, включающий в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: станков, приборов, компьютеров, автомобилей, технологических комплексов и поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, офисного оборудования, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу.

Типовой отчёт об оценке оборудования содержит:

  • описание объекта оценки и оцениваемых прав;
  • анализ рынка аналогичного оборудования;
  • описание применяемой методики оценки;
  • расчёт стоимости оборудования с использованием различных методов;
  • согласование результатов оценки и расчёт итоговой стоимости объекта оценки.

Услуги по оценке воздушных судов подразумевают проведение оценки самолетов, вертолетов и других летательных аппаратов, а также определение стоимости отдельных их компонентов - например, двигателей. Следует отметить, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ, летательные аппараты, подлежащие государственной регистрации, относятся к недвижимому имуществу. Однако, с экономической точки зрения, из-за своих функциональных и конструктивных свойств, все летательные аппараты целесообразнее рассматривать как один из классов машин и оборудования, который требует своих методов определения стоимости.

Перечень необходимых документов и информации для оценки машин и оборудования:

  • полное наименование объекта: марка, модель, серия;
  • завод (фирма) – изготовитель;
  • год выпуска;
  • технические характеристики объекта (мощность, масса, размеры, пробег, производительность и т.п. - согласно технической документации);
  • инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта - юридическое лицо);
  • сведения о консервации и ремонте (замена узлов, агрегатов, усовершенствование).

Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и перечнем оборудования.

Оценка ценных бумаг: акции; векселя; облигации; депозитные и сберегательные сертификаты банков; опционы, варранты, фьючерсные контракты

Оценка ценных бумаг одно из наиболее востребованных направлений оценочной деятельности, требующее высокой квалификации. Особенно актуально данное направление при проведении сделок с неликвидными акциями предприятий, которые не обращаются на биржевом и внебиржевом рынке. Квалифицированный подход к оценке таких предприятий, с учетом отраслевых особенностей их деятельности, дает возможность объективно определить их действительную стоимость.

Обычно оценке подлежат:

  • долговые ценные бумаги - облигации, векселя, депозитные и сберегательные сертификаты банков;
  • долевые ценные бумаги – акции;
  • производные ценные бумаги - опционы, варранты, фьючерсные контракты.

Оценка ценных бумаг производится в следующих целях:

  • определения стоимости ценных бумаг в случае проведения сделок купли-продажи;
  • определения рыночной стоимости акций в случае выкупа акций обществом по требованию акционеров (согласно ст. 75 ФЗ
    «Об акционерных обществах» при реорганизации общества или совершения крупной сделки, решение об одобрении
    которой принимается общим собранием акционеров в соответствии с пунктом 2 статьи 79 настоящего Федерального закона, если они голосовали против принятия решения о его реорганизации или одобрения указанной сделки, либо не принимали участия в голосовании по этим вопросам);
  • определения цены размещения или цены выкупа эмиссионных ценных бумаг общества (привлечение независимого оценщика является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со статьей 76 ФЗ «Об акционерных обществах»);
  • получения кредитов под залог, а также разрешения разногласий между кредитором и заемщиком по вопросу стоимости залогового обеспечения.

Перечень документов, необходимых для оценки векселя:

  • копия векселя и договора покупки, или иных документов, подтверждающих права на вексель;
  • копии учредительных документов эмитента (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации);
  • данные бухгалтерской отчетности эмитента за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов): бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
  • ведомость основных фондов;
  • инвентарные списки имущества;
  • данные о всех активах (недвижимости, запасах, акциях сторонних обществ, векселях, нематериальных активах и пр.);
  • расшифровка кредиторской задолженности;
  • последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка);
  • расшифровка дебиторской задолженности: по срокам образования;
  • по видам дебиторской задолженности; доля сомнительной задолженности.

Перечень документов, необходимых для оценки акций:

  • копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации);
  • копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг;
  • виды деятельности и организационная структура компании;
  • копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть);
  • данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов): бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках;
  • последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка);
  • ведомость основных фондов;
  • инвентарные списки имущества;
  • данные о всех активах (недвижимости, запасах, векселях, нематериальных активах и пр.);
  • расшифровка кредиторской задолженности;
  • расшифровка дебиторской задолженности: по срокам образования;
  • по видам дебиторской задолженности; доля сомнительной задолженности;
  • информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним;
  • бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли - по годам.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка нематериальных активов: патенты, лицензии; товарные знаки; деловая репутация

При проведении оценки интеллектуальной собственности можно выделить три основных раздела:

  • промышленную собственность - патенты на изобретения, патенты на селекционные достижения, патенты на промышленные образцы, свидетельства на товарные знаки, свидетельства на знаки обслуживания;
  • объекты авторского права и смежных прав - произведения науки, литературы, музыки, живописи и иных видов искусства, программы для ЭВМ, базы данных и топологии микросхем;
  • информация, представляющая коммерческую тайну - ноу-хау - т.е. знания технического, финансового или административно-управленческого характера приносящие или могущие приносить, доход или иную пользу, результаты научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, не охраняемая патентами проектная, конструкторская и технологическая документация.

Оценка объектов ИС проводится для следующих целей:

  • при определении стоимости вклада в уставный капитал;
  • при инвентаризации (учете) и введении объектов ИС в хозяйственный оборот;
  • для оптимизации выплат налога на имущество;
  • при выдаче кредита под залог исключительных прав;
  • для привлечения инвесторов и других операций;
  • при разрешении конфликтов при использовании объектов ИС, в т.ч. при определении ущерба вследствие нарушения исключительных прав на объектов ИС;
  • при разрешении имущественных споров, в т.ч. в рамках исполнительного производства;
  • при уступке прав на объектов ИС и выдаче лицензий на их использование.

Перечень документов, необходимых для оценки патентов:

  • наименование объекта интеллектуальной собственности (ОИС);
  • описание ОИС;
  • правоустанавливающие документы на ОИС: патенты, свидетельства, лицензионные договоры, авторские договора и др.

После ознакомления с основными документами, в зависимости от специфики объекта, цели и назначения экспертизы, могут понадобиться:

  • характеристики ОИС или товаров, производимых с использованием ОИС, при необходимости в сравнении с аналогичными или конкурирующими;
  • источники получения доходов от использования ОИС;
  • описание рынка ОИС;
  • затраты, производимые на приобретение прав и использование ОИС;
  • себестоимость и цена единицы товара с использованием ОИС;
  • технические (потребительские), эксплуатационные, экологические и экономические показатели получения доходов от использования ОИС: увеличение объемов реализации конкретных видов или всей продукции предприятия с использованием ОИС; повышение цены в зависимости от качества продукции; экономия в производстве при использовании ОИС в конкретных видах продукции или во всей выпускаемой продукции; выручка от реализации самих ОИС на материальных носителях; выручка от продажи имущественных прав или продажи лицензий на использование ОИС; экономия на капиталовложениях в разработку ОИС;
  • произведенные затраты: на приобретение имущественных прав на ОИС; на освоение в производстве и организацию выпуска и реализации ОИС или товаров с использованием ОИС; на правовую и другие виды охраны ОИС; на маркетинг ОИС или товаров с использованием ОИС; на страхование рисков осуществления проектов с использованием ОИС и (или) их доходности.

Перечень документов, необходимых для оценки товарного знака:

  • наименование объекта интеллектуальной собственности (ОИС);
  • описание ОИС;
  • правоустанавливающие документы на ОИС: патенты, свидетельства, лицензионные договора, авторские договора и др.

После ознакомления с основными документами, в зависимости от специфики объекта, цели и назначения экспертизы, могут понадобиться:

  • характеристики ОИС или товаров, производимых с использованием ОИС, при необходимости в сравнении с аналогичными или конкурирующими;
  • источники получения доходов от использования ОИС;
  • описание рынка ОИС;
  • затраты, производимые на приобретение прав и использование ОИС;
  • себестоимость и цена единицы товара с использованием ОИС;
  • технические (потребительские), эксплуатационные, экологические и экономические показатели получения доходов от использования ОИС: увеличение объемов реализации конкретных видов или всей продукции предприятия с использованием ОИС; повышение цены в зависимости от качества продукции; экономия в производстве при использовании ОИС в конкретных видах продукции или во всей выпускаемой продукции; выручка от реализации самих ОИС на материальных носителях; выручка от продажи имущественных прав или продажи лицензий на использование ОИС; экономия на капиталовложениях в разработку ОИС.
  • произведенные затраты: на приобретение имущественных прав на ОИС; на освоение в производстве и организацию выпуска и реализации ОИС или товаров с использованием ОИС; на правовую и другие виды охраны ОИС; на маркетинг ОИС или товаров с использованием ОИС; на страхование рисков осуществления проектов с использованием ОИС и (или) их доходности.

Оценка автомобилей и транспортных средств

При оценке автомобилей используется Закон “Об оценочной деятельности и РД 37.009.015-98 “Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления”

Оценка автомобилей производится для следующих целей:

  • раздела имущества в суде;
  • вступления в наследство (для нотариуса);
  • внесения в уставный капитал юридического лица;
  • продажи автомобиля юридическим лицом;
  • подтверждение таможенной стоимости;
  • другие цели.

Перечень документов, необходимых для оценки транспорта:

  • полное наименование объекта: марка, модель, серия;
  • завод (фирма) – изготовитель;
  • год выпуска;
  • технические характеристики объекта (мощность, масса, размеры, пробег, производительность и т.п. - согласно технической документации);
  • инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта - юридическое лицо);
  • сведения о консервации и ремонте (замена узлов, агрегатов, усовершенствование).